廣州：屋面漏水等情況物業(yè)維修資金可先用再審核

    近年來(lái)，屋面漏水、道路損壞、電梯故障征集不到足夠多的居民簽名提取物業(yè)專項(xiàng)維修資金（下稱“維修資金”）的現(xiàn)象在廣州可謂屢屢出現(xiàn)。對(duì)于不少小區(qū)來(lái)說(shuō)，“物業(yè)養(yǎng)老金”的使用一直是一個(gè)老大難的問(wèn)題。記者從廣州市國(guó)土房管局獲悉，為規(guī)范物業(yè)維修資金管理，保障物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用，該局制定了《廣州市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法（征求意見(jiàn)稿）》（下稱《辦法》）。該《辦法》將從“物業(yè)專項(xiàng)維修資金的預(yù)交、續(xù)交”、“細(xì)化維修資金緊急使用制度”以及“維修資金隨房屋所有權(quán)自動(dòng)過(guò)戶，解決業(yè)主分戶賬更名難”等方面入手，全面解決困擾物業(yè)維修資金各方面的難題。
　屋面漏水、電梯停運(yùn)等緊急情況可先用后批
    當(dāng)前維修資金的使用需經(jīng)雙2/3業(yè)主同意后向管理部門提交有關(guān)材料申請(qǐng)辦理。在此過(guò)程中，組織實(shí)施單位征求雙2/3業(yè)主同意需時(shí)較長(zhǎng)，當(dāng)物業(yè)產(chǎn)生一些危急情況需要緊急使用維修資金時(shí)，難以保障資金及時(shí)到位，有可能危及業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安全。為確保緊急情況下維修資金使用及時(shí)到位，更好地維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)利，《辦法》第三章對(duì)維修資金緊急使用程序進(jìn)行了細(xì)化，并建立了預(yù)支付制度?！掇k法》第三十條規(guī)定，當(dāng)發(fā)生嚴(yán)重影響到業(yè)主生活秩序、威脅業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情形時(shí)如屋面漏水、電梯停運(yùn)、消防及水電設(shè)施故障等，可簡(jiǎn)化程序申請(qǐng)緊急使用維修資金。管理部門可向組織實(shí)施單位預(yù)支付維修資金進(jìn)行緊急維修，待維修項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后再辦理審核手續(xù)。第三十一條、三十三條分別對(duì)“未劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理”、“劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理”兩種情況下的緊急使用程序和監(jiān)管措施做出了規(guī)定。
　房屋轉(zhuǎn)讓后物業(yè)維修資金有望自動(dòng)過(guò)戶
    根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第二十八條規(guī)定，受讓人應(yīng)持維修資金過(guò)戶協(xié)議、房屋權(quán)屬證明和身份證明等到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續(xù)。但在實(shí)際中，部分業(yè)主與受讓人未簽訂維修資金過(guò)戶協(xié)議或未在房屋買賣合同中約定維修資金過(guò)戶，從而導(dǎo)致資金賬戶無(wú)法更名，不利于維修資金的管理和使用。為解決這一問(wèn)題，《辦法》第五十二條規(guī)定，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說(shuō)明維修資金交存和結(jié)余情況并移交維修資金卡（存折），該房屋分戶賬的賬戶信息隨房屋所有權(quán)同時(shí)變更。
    目前，市國(guó)土房管局已在番禺區(qū)試點(diǎn)以物業(yè)地址建立維修資金分戶賬，探索解決維修資金過(guò)戶更名的辦法。該局也在積極推進(jìn)維修資金信息管理平臺(tái)建設(shè)，待管理平臺(tái)建成后，即可實(shí)現(xiàn)維修資金隨房屋所有權(quán)自動(dòng)過(guò)戶。
　余額不足首期交存額30%需及時(shí)續(xù)交
    為防止開(kāi)發(fā)建設(shè)單位“收而不存”、業(yè)主“拖欠不交”的問(wèn)題發(fā)生，廣州市于2012年建立了維修資金預(yù)交存制度，明確開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在申請(qǐng)房屋預(yù)售或產(chǎn)權(quán)初始登記前必須足額交存首期維修資金。該制度從源頭上解決了新建樓盤欠交、拖交維修資金的現(xiàn)象，扭轉(zhuǎn)了維修資金歸集相對(duì)被動(dòng)的局面?；陬A(yù)交存制度的有效性，《辦法》也將該項(xiàng)制度囊括在內(nèi)，以確保應(yīng)交存的維修資金能夠歸集到位，實(shí)現(xiàn)維修資金全覆蓋?！掇k法》第二章對(duì)維修資金交存程序等做出了詳細(xì)規(guī)定。
    另外，為防止維修資金出現(xiàn)短缺的情形，《辦法》第十四條規(guī)定，業(yè)主分戶賬面維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。成立業(yè)主大會(huì)的，續(xù)交方案由業(yè)主大會(huì)決定。未成立業(yè)主大會(huì)的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照現(xiàn)行的首期維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行續(xù)交。
    在交納標(biāo)準(zhǔn)方面，《辦法》規(guī)定，市管理中心應(yīng)當(dāng)根據(jù)本市物業(yè)建筑安裝工程每平方米造價(jià)合理確定首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)，并每三年調(diào)整一次，及時(shí)予以公布。
　哪些情況可以緊急使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金
    根據(jù)《辦法》，當(dāng)物業(yè)出現(xiàn)下列危及人身和財(cái)產(chǎn)安全，或者嚴(yán)重影響正常使用的情形的，組織實(shí)施單位可申請(qǐng)緊急使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金：
    （一）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)重大隱患，建設(shè)、消防、安監(jiān)、質(zhì)監(jiān)等部門要求緊急限期整改的；
    （二）電梯發(fā)生沖頂、蹲底等嚴(yán)重影響乘客安全事件的，或電梯存在安全隱患經(jīng)電梯檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)或原電梯制造單位進(jìn)行安全技術(shù)評(píng)價(jià)為危及乘客人身安全的，或定期檢驗(yàn)時(shí)被責(zé)令停梯整改的；
    （三）供電、供水和排水設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)功能障礙，嚴(yán)重影響業(yè)主（使用人）正常生產(chǎn)生活秩序的；
    （四）屋頂、外墻面發(fā)生滲漏或有大面積脫落危險(xiǎn)，嚴(yán)重影響業(yè)主（使用人）房屋正常使用和威脅行人安全的；
    （五）其他由業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)確認(rèn)的緊急情形。